Đánh giá tổng quát về thị trường Office-tel của BĐS Việt Nam

Mô hình căn hộ-văn phòng (office-tel) đang nở rộ, rất nhiều người đã mua, thuê loại căn hộ này. Nhưng hiện tại lại thiếu pháp lý đang gây khó thị trường nhà đất.

Anh Phạm Tuấn Thịnh đang làm việc tại một doanh nghiệp trong lĩnh vực CNTT ở quận 2, TP.HCM cho biết: Do đặc thù công việc chủ yếu liên lạc qua Internet với các đối tác ở nước ngoài nên anh mua một căn hộ-văn phòng để vừa ở vừa làm việc với giá 1,5 tỉ đồng.

“Tuy nhiên, khi hỏi về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới té ngửa loại hình căn hộ-văn phòng chỉ được sở hữu tối đa 50 năm. Tại sao cùng một dự án mà người mua căn hộ thì được cấp giấy quyền sở hữu vĩnh viễn, còn mua office-tel thì không” – anh Thịnh đặt vấn đề.

Giải đáp thắc mắc trên, ông Nguyễn Văn Hậu, đại diện Công ty Cổ Phần Bất Động Sản Asian Holding, đơn vị đang phát triển rất mạnh phân khúc căn hộ-văn phòng, nói: “Thực sự đó là vướng mắc chung của khách hàng khi mua căn hộ-văn phòng. Lý do là hiện nay luật không có quy định về loại hình office-tel nên chúng tôi cũng chưa thể giải đáp tường tận cho người mua”.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA), nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng cho rằng vướng mắc lớn nhất đối với căn hộ-văn phòng là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Nguyên nhân là do loại hình này không hoàn toàn để ở, cũng không phải chỉ sử dụng cho mục đích văn phòng.

Ông Nam dẫn chứng trường hợp một tòa nhà 10 tầng có bảy tầng trên là căn hộ để ở, có GCN lâu dài. Trong khi ba tầng dưới lại là office-tel, chỉ được sử dụng 50 năm. “Sau 50 năm, cơ quan quản lý sẽ xử lý như thế nào với tòa nhà này? Không lẽ đập ba tầng dưới và để bảy tầng trên lơ lửng” – ông Nam đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, ông Nam cho biết thêm: Hiện khung pháp lý của các cơ quan quản lý nhà nước vẫn chưa chính thức thừa nhận loại hình sản phẩm “sinh sau đẻ muộn” này mà chỉ mới có sự vận dụng linh hoạt của chính quyền các địa phương. Chẳng hạn ở TP.HCM, trong nội dung cấp giấy phép xây dựng dự án có câu “căn hộ-văn phòng dịch vụ”. Tuy nhiên cũng chỉ gọi tên như vậy, còn quá trình mua bán, cấp GCN, chức năng sử dụng như thế nào thì chưa được quy định rõ.

“Luật cũng chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho loại hình căn hộ-văn phòng. Chính vì vậy, khi xây dựng xong bán cho khách hàng, bản thân doanh nghiệp không thể đưa ra cam kết rõ ràng về quyền sử dụng, sở hữu” – ông Nam khẳng định.

Theo thống kê mới đây riêng TP.HCM và Hà Nội sẽ có khoảng 9.000 căn hộ-văn phòng ra đời và nguồn cung sẽ còn tăng mạnh trong những năm tới. Hiện riêng tại TP.HCM đã có khoảng 50 dự án phát triển mô hình office-tel vì đây được xác định là một phân khúc rất béo bở.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, thông tin: “Sức tiêu thụ loại hình office-tel khá tốt. Tung sản phẩm ra đến đâu được thị trường hấp thụ gần hết tới đó. Những dự án ở vị trí tốt thậm chí cung không đủ cầu”.

Nhưng tại hội thảo do VNREA tổ chức mới đây, nhiều ý kiến cho rằng việc thiếu hành lang pháp lý cho căn hộ-văn phòng có thể khiến nhiều người dễ dàng trục lợi và nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua ngày càng nhiều.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, khẳng định các văn bản pháp luật trước đây và Luật Nhà ở 2014 hoàn toàn chưa đề cập đến dạng căn hộ-văn phòng. Do chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ nên khách hàng chưa được cấp quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản; gây khó khăn trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản.

“Do đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật để công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ office-tel. Nhà nước nên quản lý chứ không nên cấm. Nền kinh tế thị trường thì nên để loại hình này phát triển tự nhiên trong khuôn khổ pháp lý cho phép” – luật sư Phượng đề nghị.

Ông Nguyễn Trần Nam cho biết thêm cách đây hơn hai năm, trong quá trình soạn thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì chưa xuất hiện loại hình BĐS căn hộ-văn phòng. Bây giờ luật và các quy định phải bắt kịp xu thế phát triển theo hướng công nhận sản phẩm trên.

“Nếu không giải quyết nhanh, chắc chắn sẽ xảy ra tranh chấp. Cụ thể là cần đưa mô hình office-tel vào khuôn khổ pháp lý. Đồng thời cần nghiên cứu để ban hành các quy chuẩn xây dựng, hình thức mua bán, cấp GCN… cho mô hình này” – ông Nam nhấn mạnh.

Ông Lê Đình Trung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Dream House, kiến nghị: “Bộ Xây dựng cần có thông tư hướng dẫn, quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ-văn phòng để khách hàng yên tâm, quyền lợi của người mua được đảm bảo”.